Svetlana Yakimova: Hryvnia, politique, hypothèque. Comment le marché du logement en Ukraine évolue

Svetlana Yakimova: Hryvnia, politique, hypothèque. Comment le marché du logement en Ukraine évolue

Svetlana Yakimova: Hryvnia, politique, hypothèque. Comment le marché du logement en Ukraine évolue

Dans cette colonne, nous allons essayer de comprendre ce qui s'est passé l'année dernière sur le marché du logement, et comment ces événements pourraient affecter le marché à l'avenir.

Tendances 2019

À mon avis, la clé La tendance de 2019 est un changement dans les priorités des clients: pour la première fois en cinq ans, les acheteurs sont «passés» du marché du logement primaire au secondaire. Et cela est dû, de manière surprenante, au renforcement sans heurt de la hryvnia contre le dollar, qui a commencé au premier semestre de 2019.

Comme vous vous en souvenez, pendant plusieurs années consécutives, le dollar a bondi, tandis que des instruments financiers efficaces pour protéger l'épargne de l'inflation, par exemple, les dépôts bancaires fiables et rentables en Ukraine étaient absents en 2014 et sont absents maintenant. Donc, à mon avis, acheter un bien immobilier était et reste le seul moyen, au moins, d'épargner et de maximiser les fonds accumulés.

De plus, en tant qu'investissement, le marché primaire était plus attractif que le secondaire, surtout si l'appartement était acheté sur

En comparant les principaux facteurs — le prix de l'appartement, la qualité, l'infrastructure de la maison et le quartier, la possibilité de vendre l'appartement ou de le louer après la mise en service, les acheteurs sont naturellement parvenus à la conclusion que acquérir un logement dans un nouveau bâtiment est stratégiquement plus rentable.

Je peux dire qu'après chaque augmentation du taux de change du dollar, des emplois ont été ajoutés aux services commerciaux des promoteurs. Alors que le segment secondaire, dans la plupart des cas, était considéré par les acheteurs qui avaient besoin de résoudre le problème du logement le plus rapidement possible et avec un fardeau financier minimal. Je souligne une fois de plus qu'une telle image a persisté au cours des cinq dernières années.

Cependant, à partir du moment où la hryvnia a commencé à se renforcer, la situation a commencé à changer. Tout d'abord, les vendeurs et les acheteurs ont réagi au renforcement de la position de la monnaie nationale avec une certaine inquiétude. En général, cela n'est pas surprenant, puisque le taux de change budgété a été déclaré au niveau de 27 hryvnia par dollar. Mais à la fin, à la fin de 2019, ils ont obtenu un cours complètement différent. La différence notable du taux de change, ainsi que le manque d'opportunités claires pour prédire le comportement du cours, ont incité les acheteurs à réviser les risques: c'est-à-dire, si vous vouliez prendre des risques plus tôt, investissez dans l'acquisition du «primaire» et attendez 1-2 ans avant que le logement ne soit mis en service, alors aujourd'hui c'est risqué Ils ne sont pas prêts à partir et préfèrent acheter des logements secondaires de moindre qualité mais prêts à l'emploi.

Une autre raison de l'intérêt accru pour les logements secondaires est l'augmentation des prix des logements. Aujourd'hui, un schéma est clairement visible: le dollar devient progressivement moins cher pendant environ six mois, et les prix des objets à vendre ont augmenté exactement de la même manière.

D'une part, la logique des vendeurs est claire — ils cherchent à compenser les pertes. Mais d'un autre côté, les acheteurs ne sont pas disposés à payer plus. En effet, le montant qu'ils étaient prêts à dépenser pour l'achat d'un logement n'a pas augmenté physiquement en raison de la dépréciation du dollar. Dans le portefeuille de l'acheteur, mille dollars sont restés mille dollars. C'est un facteur très important.

Il est important de comprendre que la grande majorité des achats de maisons aujourd'hui sont faits précisément pour économiser. Et les gens accumulent ces fonds pendant des années, des décennies, ou partent en échange: ils vendent leur propriété pour en acquérir une autre.

Soit dit en passant, j'appellerais l'écart grandissant entre les attentes des vendeurs et les capacités des acheteurs une autre tendance de l'année dernière. Comme vous pouvez le voir sur le graphique ci-dessous, pour la période décembre 2018 — 2019, le prix moyen des offres, c'est-à-dire celui auquel les vendeurs mettent l'objet sur le marché, a augmenté de 72 $ le mètre.

Ainsi, sur l'année, l'augmentation des prix des offres s'est élevée à environ 13 % Alors que le prix de vente — c'est-à-dire celui auquel la transaction a été réellement conclue — a diminué au cours de l'année de 21 par mètre carré. De plus, le choix de l'acheteur a été considérablement réduit: s'il avait l'habitude de choisir parmi 10 objets, maintenant il en a choisi 3.

Il est également important de prendre en compte le fait qu'aujourd'hui le coût des travaux de réparation a été très sensiblement augmenté sera réalisée en cas d'achat d'un appartement dans un immeuble neuf. Selon nos estimations, à l'heure actuelle, le coût des travaux et des matériaux de construction à partir de zéro est parfois comparable au coût du logement lui-même, ce qui est également pour les acheteurs un argument en faveur du marché secondaire.

L'hypothèque et la «bulle des prix» [19659004] Le volume des prêts hypothécaires a augmenté, mais assez lentement. Par conséquent, l'hypothèque n'était pas un facteur affectant de manière significative le fonctionnement du marché du logement.

Outre le coût élevé des prêts, il existe d'autres problèmes importants sur le marché immobilier, notamment l'insécurité presque totale des individus investissant dans le logement sur le marché primaire.

les prêts hypothécaires peuvent être l'un des moteurs de la croissance économique. Cependant, sans résoudre les problèmes juridiques et d'infrastructure, la croissance des prêts hypothécaires peut conduire à la formation d'une «bulle des prix», qui deviendra une source de risque pour la stabilité financière.

Pour éviter cela, le marché immobilier résidentiel principal devrait être rationalisé, y compris par respect des réglementations de l'État en matière de construction, mise en place de plans généraux de la ville, garantissant la transparence du marché et protégeant les droits des investisseurs.

Concernant les prévisions pour 2020 … En 2019, sur fond de changement de politique La situation actuelle dans le pays, les agents immobiliers s'attendaient à une augmentation de la dynamique du marché. Cependant, l'inverse s'est produit et nous avons observé une baisse d'activité: les vendeurs et les acheteurs ont fait preuve d'attentisme.

À mon avis, beaucoup de choses pour le marché en 2020 dépendront d'une combinaison de deux facteurs: la politique et le taux de change du dollar.

Svetlana Yakimova, Chef d'entreprise "KHAN (Agence immobilière Kharkov)"

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