Записка предпринимателю. Что влияет на стоимость аренды недвижимости

Записка предпринимателю. Что влияет на стоимость аренды недвижимости

Записка предпринимателю. Что влияет на стоимость аренды недвижимости


На что обращать внимание при выборе точки продажи и офиса для аренды, а также факторы, влияющие на его стоимость

Выбор рабочего места — правильный поступок. Одно из определяющих решений бизнес-проекта, последующий успех которого во многом зависит от соотношения цен и качества сдаваемой в аренду недвижимости — будь то офис, ресторан или торговая точка. продажа в торговом центре. UBR.ua выяснил, как формируется цена офисного и торгового сегментов на рынке аренды коммерческой недвижимости в Киеве, можно ли договориться с арендодателем о ее снижении и какие факторы ценообразования следует учитывать перед подписанием контракта.

Что влияет на стоимость аренды и на что обращать внимание:

  • Типы офисов и бизнес-центров
  • Какие факторы определяют стоимость аренды коммерческой недвижимости
  • 19659005] Операционные расходы (OPEX): услуги управляющей и рекламной компании
  • Процент дохода — еще один способ оплаты арендной платы [19659005] Как вести переговоры о снижении арендной ставки [19659005] Как найти помещение и сколько стоят услуги агента по недвижимости

Типы офисов и бизнес-центров

Ставка аренды офиса зависит от класса центра. бизнес. В 2004 году Украинско-американская торговая палата приняла свою международную классификацию для украинского рынка, разделив все офисные помещения на две группы — профессиональные и непрофессиональные — и пять классов.

Как выбрать правильный берег-клиента для бизнеса

В профессиональной офисной недвижимости есть три класса — «А», «В», «С». В первой половине 2020 года в Киеве насчитывалось более 170 профессиональных бизнес-центров. Непрофессиональные здания — старые административные здания без современного ремонта или «квартирные» офисы на первом этаже жилых домов — классифицируются как «D» и «E» соответственно.

window.addEventListener ("загрузка", function () {
var gATag = str_rand (15);
createAdsV2 (& # 39; googleAdsTag & # 39;, & # 39; banner160720201239 & # 39;, {
screenSizes: {
& # 39; мин.: 0,
«Макс»: 767
},
pageTopOffset: 500,
googleAdsTag: {
adUnitPath: & # 39; / 29636627 / ubr.ua_hb_mobile_news_premium_336x280_3 & # 39;,
размер: [[336, 280]],
opt_div: gATag
},
createElems: [{
type: ‘div’,
into: ‘banner160720201239’,
parametres: {
‘id’: gATag
}
}]
});
});

Классы «А» и «В» присваиваются зданию на основании его соответствия 10 основным критериям и 10 дополнительным критериям — таким образом, функциональность бизнес-центра класса «А». »Должен включать 16 из 20 элементов, класс« В »- соответствовать как минимум 13 критериям. Основными из них являются:

  • месторасположение (удаленность от центра города, доступность общественного и частного транспорта);
  • год постройки здания, современность инфраструктуры, коммуникаций и инженерных сетей;
  • возможность свободной планировки арендуемой площади;
  • наличие централизованной системы кондиционирования;
  • бесперебойное электроснабжение или наличие не менее двух независимых источников питания;
  • наличие поставщика телекоммуникационных услуг;
  • профессиональное управление помещениями (контроль доступа, охрана);
  • дополнительное оборудование (парковка (наземная или подземная) из расчета не менее 1 парковочного места на 100 м2 арендуемой площади здания, грузовые и скоростные лифты, кафетерий / столовая и др. .).
  • В основном бизнес-центры класса «А» — это новостройки, расположенные в центре города, со сроком эксплуатации до 7 лет и отвечающие всем современным требованиям.

Персональная банковская карта для расчетов с клиентами. Существует ли риск засорения

Категория «B» может включать недавно отремонтированные здания, которые соответствуют указанным выше критериям и которые расположены не в центре города. Под офисными помещениями класса «C» понимаются здания, которые были отремонтированы более 10 лет назад без профессионального управления, с низкой эффективностью аренды из-за структурных препятствий для свободной планировки.

window.addEventListener ("загрузка", function () {
var gATag = str_rand (15);
createAdsV2 (& # 39; googleAdsTag & # 39;, & # 39; banner160720201340 & # 39;, {
screenSizes: {
& # 39; мин.: 0,
«Макс»: 767
},
pageTopOffset: 800,
googleAdsTag: {
adUnitPath: & # 39; / 29636627 / ubr.ua_hb_mobile_news_premium_336x280_4 & # 39;,
размер: [[336, 280]],
opt_div: gATag
},
createElems: [{
type: ‘div’,
into: ‘banner160720201340’,
parametres: {
‘id’: gATag
}
}]
});
});

По данным UBR.ua, которые предоставила директор консалтинговой компании Украинская торговая гильдия (UTG) Евгения Локтионова, в первом полугодии 2020 года стоимость аренды в бизнес-центрах Киева всего классов по сравнению с 2019 годом уменьшилось. Так, стоимость 1 м2:

  • в бизнес-центре класса «А» увеличилась с 29,1 доллара в 2019 году до 25,6 доллара в 2020 году;
  • в центрах категории «В» — с 19,1 до 17,2 долларов США;
  • в бизнес-центре класса «C» — от 11,6 до 10,7 долларов.

  Аренда бизнес-помещений в Киеве - насколько выгодно арендовать офис и торговую точку - фото 2

Данные UTG (без НДС, OPEX, KP, BOMA (коэффициент общих площадей))

От каких факторов зависит стоимость аренды коммерческой недвижимости

Формула стоимости ежемесячной аренды, помимо фиксированной ставки, включает НДС, коммунальные платежи общественные и операционные расходы (OPEX)

До конца года в Киеве должны открыться 17 новых бизнес-центров

Вместе с тем, эксперты определить ряд факторов, которые могут повлиять как на ставку, так и на другие элементы стоимости аренды, взимаемой с арендатора. Для качественного анализа перед заключением договора собеседники UBR.ua рекомендуют арендатору в любом случае обратиться к агенту по недвижимости, специализирующемуся на том или ином месте города, а в некоторых случаях прибегнуть к услугам & # 39; Помощь юриста. Вот некоторые из них, которые следует рассмотреть в первую очередь:

  • Триггеры изменения арендной ставки;

В течение срока аренды и в зависимости от указанных в нем условий начальная ставка может индексироваться на основе трех основных триггеров: период, основанный на уровне инфляции или в случае привязка к обменному курсу.

Как пояснил в комментарии UBR.ua эксперт рынка недвижимости Михаил Артюхов, уровень ставок обычно привязан к курсу доллара (по данным Нацбанка, межбанковский рынок или коммерческое финансовое учреждение). В случае отклонения от ставки, действующей на момент заключения договора, на процент, указанный в нем, ставка может быть изменена.

  • соотношение между общей и полезной площадью аренды (коэффициент BOMA);

Помимо площади, которую арендатор получает в прямое пользование, в ставку аренды может быть добавлен коэффициент использования общих помещений — туалетов, лифтов, лестниц. Если данный коэффициент устанавливается арендодателем в размере 1,1, то при аренде 100 м2 арендатор будет обязан заплатить 110 м2.

« Иногда в коэффициент общей площади арендодатель может включать склады и даже помещения, занятые управляющей компанией », — пояснил Артюхов, указав, что коэффициент площади Общая и полезная может стоить арендатору до 20% годового бюджета. Он добавил, что это соотношение редко превышает 1,2

Бизнес и валюта. Как может предприниматель не потерять деньги из-за колебаний обменных курсов

  • период аренды;

Согласно украинскому законодательству договор аренды помещения на срок до 3 лет не подлежит обязательному нотариальному удостоверению. При этом наиболее распространенный на рынке срок аренды бизнес-центра класса ниже «В» — один год.

Михаил Артюхов также отметил, что при заключении договора на срок более 35 месяцев затраты составили 1% от суммы аренды. внести взнос в Пенсионный фонд Украины.

налоговый статус собственника помещения;

В рекламе ИП, отметил Артюхов, не могут включать в цену стоимость собственных налогов (сбор подоходного налога). В конечном итоге эта цифра обойдется арендатору в 18–35% годового бюджета.

  Как выбрать офисное помещение в аренду

Эксплуатация е расходы ( OPEX): услуги управляющей компании и реклама

По Артюхову, операционные расходы собственника компании за поддержание жизнеспособности здания могут добавить к стоимости аренды от 1 до 6 долларов за 1 м2.

Услуги по управлению и эксплуатации помещений бизнес-центров класса «А» и «В» часто находятся в ведении профессиональной управляющей компании … Их услуги часто занимают второе место. Самый главный расход для арендатора сразу после арендной ставки, подчеркивает эксперт.

« Эта статья расходов для арендатора может варьироваться от 30 до 60% годового бюджета — поэтому требует детального изучения и обоснования собственником помещения », — подчеркивает Артюхов.

Аутсорсинг или ведение бухгалтерского учета в штате — что следует выбрать бизнесу

Он также отметил, что помимо безопасности и контроля доступа в помещения, основные преимущества наличия управляющая компания для арендатора — это возможность сосредоточиться на ведении бизнеса и не заниматься несущественными задачами рабочего помещения — вывозом мусора, уборкой, ремонт.

В бизнес-центрах класса «С» управляющая компания обычно отсутствует, и вышеуказанные функции берет на себя собственник здания, а частично переходит к арендатору. Кроме того, в тех случаях, когда расходы владельца на эксплуатацию здания минимальны, они обычно не могут взимать OPEX отдельной статьей.

Арендодатель может также включать свои собственные маркетинговые расходы в операционные расходы. В случае с торговым центром рекламный бюджет арендодателя является важным параметром для арендатора, от которого напрямую зависит количество покупателей.

Процент оборота — еще один способ оплаты аренды

На рынке профессиональной коммерческой недвижимости также существует альтернативный подход к определению стоимости аренды помещения, который состоит из уплаты арендатором процентной ставки с оборота. Как поясняет Женя Баглай, научный дизайнер и основатель SQM Experts, по такой схеме также может быть установлена ​​минимальная арендная плата или минимальный порог арендной платы. Иногда определяется его максимальный порог.

" Эта система заставляет обе стороны заботиться об успехе торгового центра. В уличной торговле процент оборота менее приемлем, поскольку он накладывает почти зависимость полная от арендодателя к способности арендатора заниматься бизнесом », — говорит Женя Баглай.

Снизьте риск блокировки учетной записи. Совет банкиров

Михаил Артюхов отмечает, что количество транзакций по схеме «процент оборота» во время пандемии увеличивается с 5% до 15% от всех транзакций в розничном сегменте. . Однако, как отметил эксперт, чаще всего этот подход используется только как временный инструмент, так как требует большого доверия между арендодателем и арендатором.

" Если арендатор не является« якорной точкой »в здании (в основном для привлечения посетителей — прим. Ред.), То формула привязки арендной платы по показателям текучести, посещаемости или второстепенной активности арендатора — это скорее исключение из правила, которое вряд ли продлится долго », — сказал Артюхов.

  Аренда офиса

Как договориться о снижении арендной ставки

Основные условия арендных сделок определяются соотношением между спросом и предложением — при низкой заполняемости в заведении увеличивается шанс достижения более приемлемого для арендатора соглашения. По данным UTG, с начала карантина средняя доля вакантных площадей в бизнес-центрах Киева всех классов увеличилась, достигнув 12,8% по итогам первого полугодия 2020 года.

В целом по стоимости Арендные ставки на коммерческую недвижимость в кризисные годы снижаются: например, по данным UTG, если в 2008 году квадратный метр офисной площади в бизнес-центрах класса «В» стоил 51 доллар, то в В 2009 году рынок практически рухнул по текущим ценам. Еще одно падение цен было зафиксировано в 2014 году, а в 2016 году стоимость аренды стала рекордно высокой: для бизнес-центра класса А она составляла в среднем 21 доллар, 12 долларов для класса. B и $ 6,3 за бизнес-центр категории. C ». Отметим, что те же 6 долларов за квадратный метр сегодня стоит самый дорогой склад.

Украинцы разбирают квартиры на окраине Киева. Их цена скоро вырастет

По данным Прогноз Михаила Артюхова, из-за нынешнего кризиса мировые рынки останутся в состоянии неопределенности как минимум до конца лета 2021 года.

" Сегодня Хуэй, ценовая неопределенность иногда превышает 50%. Это означает, что у арендатора есть возможность получения более выгодных условий — не факт, что это легко во всех случаях, но ситуация с собственниками коммерческой недвижимости не из лучших. сейчас », — подчеркивает Артюхов.

С другой стороны, отмечает Женя Баглай, самые мощные проекты коммерческой недвижимости остаются вакантными даже во время кризиса.

» Профессиональные проекты коммерческой недвижимости — это стабильное предприятие, которое всегда учитывает колебания рынка и готово работать в различных сценариях », — сказал Баглай.

« Конечно, во время кризиса, арендные ставки и аппетиты других арендодателей снижаются, и вы можете согласиться на временное или долгосрочное понижение арендной платы. В то же время большой вопрос, стоит ли открывать новую торговую точку во время турбулентности. Также важно понимать, что действительно успешные и профессиональные проекты востребованы даже в период кризиса. Первыми теряют арендаторов слабые проекты », — комментирует Баглай.

Осенью цены на квартиры могут вырасти. Чего ожидать от покупателей

 выбор помещения под офис с агентом по недвижимости

Однако она также указала, что льготные условия в профессиональной коммерческой недвижимости предоставляются «инфраструктурным» арендаторам, способным поднять уровень комфортности проекта, сформировать поток посетителей, усилить микс арендаторов (пул арендаторов ТЦ).

Со своей стороны Михаил Артюхов выразил мнение, что изначально объявленная цена владельцем не стоит рассматривать во всех случаях.

" Стартовая цена предложения не является достаточным доказательством — важно понять, кто и зачем это исправляет. Часто арендодатели не могут найти профессиональных агентов по недвижимости и не знают, как организовать процесс аренды помещения на приемлемых для рынка условиях », — считает Артюхов.

В то же время« Эксперт рекомендует предпринимателям самостоятельно обратиться за консультацией к местному агенту по недвижимости, который, зная особенности выбранной арендатором территории и объектов на ней, сможет выбрать оптимальные условия или даже реализовать их благоустройство. во время переговоров с владельцем.

Большинство из вышеперечисленных факторов ценообразования, включая коэффициент площади и общую площадь, могут быть обсуждены — например, зная фактическую планировку здания, агент по недвижимости может оправдать справедливость сокращения этой статьи расходов.

Коронакриз побудил украинцев более активно инвестировать в недвижимость. что они выбирают

Как найти комнату и сколько стоят услуги агента по недвижимости

Связаться с владельцем может быть правильно, судя по объявлению, размещенному как офлайн, так и на специализированных интернет-ресурсах ( OLX, 100realty и другие).

Как указывает Артюхов, стоимость услуг агента по недвижимости в некоторых случаях может достигать 10% от стоимости договора аренды — однако это исключение из правил, требующее серьезного обоснования. В большинстве случаев максимальная комиссия риэлтора может достигать стоимости месячной арендной платы (без последующих операционных и коммунальных платежей), а может быть и вовсе бесплатной. . — это вопрос этики. Если он работает на собственника, агент по недвижимости должен сначала сообщить арендатору », — пояснил Артюхов.

Хотите ли вы первым получать важную информацию и полезно на ДЕНЬГИ и БИЗНЕС ? Подпишитесь на наши аккаунты в мессенджерах и социальных сетях: Telegram Twitter YouTube ] Facebook, Instagram .

http://platform.twitter.com/widgets.jshttp://platform.instagram.com/en_US/embeds.js

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *